CLARIN " YARDVERT"

Una desarrolladora construirá más metros de lo que permitía la antigua legislación. Los Factores que lo hacen posible.

Uno en Uno se autodefine como una empresa de arquitectura que diseña, construye y desarrolla todos sus emprendimientos inmobiliarios, abarcando cada etapa del proyecto. Sus titulares, los arquitectos Diego Rybka, Federico Brancatella y Mariano Goldberg y el ingeniero Darío Balan, conforman un colectivo de profesionales a la vez joven y experimentado, con mas de diez años en el mercado y una considerable obra construida, además de lo que se encuentra aún en obra.
Una de las características que los destaca es el hecho de que su evolución de estudio a novel a protagonistas del real estate, ocurrió en buena medida gracias a los emprendimientos que realizaron en Parque Donado -Holmberg donde construyeron casi sin pausa tres edificios residenciales. Como es sabido este corredor con zonificación especial sirvió como "banco de pruebas" para poner en práctica los lineamientos que rigen el nuevo Código urbanístico de la Ciudad y que consisten en definir las alturas y volumetrías de las distintas construcciones en base a un criterio morfológico coherente para cada cuadra o manzana.
Producto de este training para lidiar con la actual con la actual normativa porteña -una indudable ventaja competitiva es también su nuevo emprendimiento, esta vez en Núñez, bautizado Yardvert (Jardin Verde). Se trata de un edificio de viviendas con un frente de 30 metros y una altura de planta baja mas cuatro pisos sobre un triple lote sobre la calle O´higgins y otro simple sobre Arias, donde se erigirá un bloque exento pero pero con la misma identidad arquitectónica. Consta de 4700m2 totales de los cuales 3600 m2 serán propios, distribuidos en 30 unidades funcionales destinadas a un público "familiar de alta gama" y sus amenities incluirán un business center, sum, kids zone, pileta y gimnasio. Actualmente el desarrollo se encuentra en etapa de preventa con un valor de 3000 USS/m2.
La dirección General de interpretación urbanistica (DGIUR) acaba de dar su aprobación a la morfología del emprendimiento, que es el requisito previo a la aprobación del proyecto en su totalidad por parte de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y La Dirección General de Registro de Obras y Catastro.
Diego Rybka, socio de Uno en Uno, confía que el trámite completo estará listo en un mes más, con lo cual será uno de los primeros en ser aprobados con la normativa actual. Por otra parte explica que de acuerdo a la normativa anterior, el terreno en su conjunto era FOT1 y que el nuevo código "lo triplica". Destaca que esto sucede en una zona de Buenos Aires donde "antes podían hacer sólo casas o dúplex y no existía posibilidad de desarrollar un emprendimiento de esta calidad, con amenities y espacio verde común". Es decir que a diferencia de lo que ocurre en barrios con mayor altura y densidad, en este caso el criterio morfológico no resta sino que suma constructibilidad.
Esto ultimo atañe a otro punto crucial del código, que es la plusvalía que se debe pagar al fisco por la capacidad constructiva adicional del terreno respecto de la anterior, es decir del FOT original. Se trata de un pago al gobierno de la Ciudad, que se efectúa en UVAs y debe ser reinvertido en obras de infraestructura realizadas en la misma comuna en que se rige el proyecto. En este caso Rybka explica que la plusvalía equivale al 10% del costo del terreno - que es una cifra confidencial- y ak 2.5% de la venta total del emprendimiento, estimada en US$12.700.000 a valores de hoy.
Por otra parte, el arquitecto refiere que una de las claves del código urbanístico es el vinculo que la construcción nueva establezca con sus terrenos linderos en función de lo que pueda ocurrir con ellos en el futuro. En este caso, una de las medianeras limita con "una construcción de tres niveles en perfecto estado, de la que no se prevé que se vaya a demoler por lo menos en 50 años, de modo que la medianera en ese sector debe tener obligatoriamente un retiro hacia el lateral". Lo positivo es que esta imposición redundo en un "concepto general de bloques exentos que se trasladó a casi todo el proyecto" agrega. Hacia la otra medianera, en cambio donde hoy se erige una casa que muy probablemente será reemplazada en el corto plazo, no hubo obstáculos en ocupar la medianera.
En cuanto al proyecto en sí, el arquitecto cuenta que el emprendimiento "debía ser una parte mas de Núñez un edificio solo posible de ser concebido, construido y vivido en ese lugar particular" eso los llevó a plantear "una propuesta moderna pero respetuosa del entorno, que sugiere sus fachadas por entre árboles y plantea grandes terrazas para poder respirar ese aire de barrio". Con unidades de dos a cuatro ambientes y de 85 a 370m2 (incluidas las expansiones). Rybka concluye que hasta el momento, "Las consultas son puramente consumidores finales".


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